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房地产评估方法
成本法

针对土地使用权价值评估,经常叫做成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

针对房屋评估,通常称为重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场经济不太成熟的时候较难适用,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

收益法

房地产之所以有价值,其根本原因是因为他有使用价值,使用价值即为房地产所有者带来收益,收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因,通过一定的分析,房地产收益与其价值有一定的比例关系(即房地产收益率)。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。

基准地价法

对于城市土地使用权的价值,近年来进行了大范围的基准地价评定工作,并且已得出城市不同级别的土地的基准地价,这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

旧车评估

一、手续和证照检查

手续和证照的检查要求不得有遗漏,证照要全,纳税、缴费、凭证要一一过目,决不能马虎行事,否则会给评估机构带来严重的经济损失和信任危机。

此外,还要注意验证此车是正品还是"水货"走私车辆。还要严查,严禁非法车辆进入交易市场,如盗抢车、非法拼装车、报废车、手续不全的车、证 照不全的车等。

车辆认伪应辨认证照的真伪,所纳税、缴费的凭证的真伪,发现有伪,要及时报告相关执法部门给予查处。

二、技术鉴定

其各项工作内容要通过了解二手车的养护、维修情况,动态和静态检查及仪器设备的检测,准确地鉴定汽车当前的技术状况。为做好此项工作,评估人员事先必须对汽车的结构组成、工作原理及汽车的主要性能有较全面深入的了解。有了相关知识的准备,方可做好技术鉴定工作。

三、价值评估

车辆的价值评估主要是要选择正确的二手车评估方法。评估方法要根据经济行为,即评估的目的来选择。在充分了解汽车市场的有关情况、市场价格的变动、金融信息等后,应仔细选择和确定评估参数,科学地进行评估。此外,还必须掌握有关资产评估的理论,国家相关的政策、法规及各种规定。




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